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上海多元化养老样本:养老公寓的商业模式难题

2017年12月02日  07:00   21世纪经济报道   卢常乐  

依托庞大的上海养老服务市场需求,各种养老公寓开始兴起,上海周边也陆续出现了各种养老公寓的差异化产品进入市场,养老公寓正与养老院、敬老院、福利院等传统养老机构发生着从量变到质变的脱离。

11月末的上海远郊区,西北风正肆意地吹拂。位于松江区松卫北路上的同福祥湾老年公寓旁,王奶奶用手护着额头与老伴在公寓楼下散步。2016年,王奶奶与老伴卖掉了市区的房子,用40万左右在同福祥湾购买了一套老年公寓,准备在这里安度晚年。

不远处的养老公寓售楼处,即使是工作日期间前来看房的人也是络绎不绝,销售人员带着一批批客户前往尚未装修完成的样板间看房。

养老公寓,近两年来在上海迎来了一个爆发窗口期。2015年开始,沪上近郊养老公寓项目如雨后春笋般频频冒出,闵行、松江、青浦、崇明等区先后都开始涌现出大型养老公寓项目投入运营。

市场的狂欢背后必然是不断旺盛的养老市场需求所致。事实上,自2000年开始,我国便迅速进入老龄化社会,上海更是全国最早进入老龄化的城市,也是老龄化程度最深的城市。

统计数据显示,2000年,上海60周岁及以上的老年人口占到上海户籍人口的18.3%。2015年,这个数字蹿升至30.2%。预计到2020年,上海市60周岁及以上的户籍老年人口将超过540万,占比超过36%。

而综观整个国内养老产业的现状,在所有的养老服务细分领域实现商业化的道路上走得最快的一直是养老地产,正源于其可观的盈利空间。

然而市场热闹的外在下掩盖着养老公寓目前面临的挑战。外在环境方面,老年公寓的商业模式并不成熟,缺乏金融、土地与配套政策的支持,目前市场上火热的会员制养老模式始终定位在中高端;内在因素方面,养老服务与生俱来的公益性与社会资本的逐利天性之间具有天然的矛盾性。如何平衡与取舍,成为各方资本涌入者所面临的最大难题。

作为中国最早实现商业化的养老产业类别,养老公寓在艰难的探索中前行。

百万元门槛的会员制

在很多提供养老公寓服务的企业看来,养老地产的核心便是照料与服务,这也是社会力量涉足养老产业能够立足的关键。

如今,在经历了一波养老地产投资热潮后,那些能够在市场中坚持下来的,无一不是紧紧抓住了“服务”这个养老公寓市场需求中最核心的社会痛点。

作为养老重镇的上海,十多年前就有养老公寓项目的诞生。兴建于2005年的上海亲和源养老社区便是其中较早的项目,该项目自2008年开始正式对外营业,至今已有近10年的历史。

“亲和源的会员模式是源自国外的俱乐部管理方式,要求以会员为核心。”亲和源集团董事长奚志勇在接受21世纪经济报道记者采访时说,亲和源作为上海养老公寓的行业先行者,常被外界视为首创了会员制的养老公寓商业模式。

浦东康桥镇的亲和源养老社区由12栋老年公寓组成,共设立了836套居室,可供约1600名老人居住。在入住时,老年人可以选择购买A、B两类会员卡入住。其中A卡售价统一,但会根据不同房型收取不同额度的年费;B卡则年费统一,但会根据房型设定不同额度的售价。在亲和源内,提供给老人选择的共有三种户型,大套120平方米、中套72平方米、小套则是58平方米。

亲和源养老公寓的市场定位十分清晰,瞄准的正是中高端养老市场。奚志勇告诉21世纪经济报道记者,亲和源的会员卡从起初的50万元一张卖到了现在168万元每张,除此之外,现在每年每户还需要交近4万元的服务费。

收取如此价格不菲的会员费,亲和源却提倡“零服务”的管理概念。亲和源在运营的过程中,将国外俱乐部的理事会负责制引入到养老社区中,由老人们自己选举出社区的“最高权力机构”——理事会,而亲和源设立的秘书处则是执行机构,社区内的所有服务都是采用外包购买的方式。

“亲和源的产品服务标准是由理事会来定的,所有的服务都由秘书处把关,供应商的服务达不到老人的要求,秘书处就会去更换更好的供应。”奚志勇说,亲和源的理事会管理制度是企业经历10年的经营发展后,摸索出的管理模式。

创建于2015年的上海申养投资管理股份有限公司(以下简称“申养”),是由上海地产集团、上海万科与上海中医药大学联合发起成立的。作为一家刚成立不久的养老服务公司,申养旗下的养老公寓在运营模式与经营理念上基本与亲和源相似。

目前,申养旗下的养老公寓以“申养长者公寓”命名,21世纪经济报道记者了解到,位于嘉定安亭和浦东新区的两大项目也即将投入运营。其中位于嘉定安亭新镇的长者公寓总建筑面积约6900平方米,共设有66套公寓;而位于浦东新区的项目则能够提供83套公寓。

申养长者公寓的相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示,长者公寓是专业化的养老公寓,服务是项目最大的特色。长者公寓同样采用会籍制,会员可以在长者公寓内获得相应指定公寓的长期使用权。

采用同样运营模式的还有2016年4月开业的浦江镇星堡浦江镇养老社区,由复星集团和美国峰堡集团共同合资成立,其运营的第一养老公寓项目在宝山区已有3年,入住率超过了90%,星堡浦江镇养老公寓也采用会员制模式运营,会员费亦在百万元以上。

当然,除了目前十分火热的会员制养老公寓外,2016年以来上海的养老地产业也涌现出了其他各种类型的社会力量。例如,2016年7月在松江开业的泰康之家·申园,便是保险系养老公寓的代表,项目引入了国外的CCRC(持续照料退休社区)养老模式,配备了专业康复医院和养老照护设备,能够为独立生活的老人和有不同程度照护需求的老人提供养老服务。

整体来看,无论运营模式构成如何,如今养老公寓动辄百万元的“入门”费用,已经开始成为这一细分养老市场的主流,并不断吸引着社会资本的进入,养老公寓开始呈现出第二波高潮期。

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